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                  市場報告MARKET REPORT

                  最長8年沒辦到證“辦證難”已成痼疾

                     “辦證難”之綜述

                    打開房管局網站,咨詢和投訴房產證辦理難的最多?;葜葙I房容易辦證難似乎已經成了一大特點。本期,我們關注惠州的房產證辦證難問題,以及背后的深層次原因。尤其關注這樣一批事件中,“辦證”幾乎已經沒有希望、打上了“死結”的這些樓盤,他們的辦證之路要走到什么時候?

                    房產證難辦變行業痼疾

                    2000年動工開發,2003年交樓,2011年700多戶業主中仍有半數沒房產證,江北金世界花園已成為房產證“難產”的老大難樓盤,和它一樣走在艱難的辦證路上的樓盤,還有很多。

                    論辦證的時間之久,河南岸的東鑫大廈不輸金世界,東鑫大廈業主劉先生講起為辦房產證走過的八年維權之路,簡單地概括為:最初還有很多業主參與,后來人越來越少,最后只剩下他一個人了。“八年時間,抗戰都打完了,但我們卻沒法拿到房產證。”

                    如果金世界花園、東鑫大廈這類樓盤的辦證難,可以歸結為預售管理制度不發達、房地產冒進年代的“歷史遺留問題”,那么一些2008年以來交樓的樓盤也辦不到房產證,則更應引起關注。包括新時代花園二期、東江明珠三期、美地花園城二期在內的一批樓盤,也有部分業主無法拿到房產證。業主為辦證而四處投訴的舉動,不禁讓人想問:這些樓盤究竟是怎么了?

                    在這些浮出水面的樓盤背后,還有多少樓盤存在辦不到證或是延遲辦證的問題,我們沒法得知。但從惠州市房產管理局了解到的信息是,最近幾年政府牽頭解決的無法正常辦證的房屋就有3000多戶。僅從這些已經解決的問題房源來看“辦證難”似乎已經成了行業痼疾。

                    開發商資金問題是主因

                    大量證據表明,雖然每個樓盤房產證辦不到證都有很多原因因素,但究其根本,主要原因幾乎都是開發商出現了資金問題。金世界花園400戶業主無法辦證的四大原因中,開發商欠稅導致業主沒有購房發票,精裝修房究竟該誰納稅互相推脫,一些房子涉及假按揭和一房多賣,開發商抵工程款導致一些購房事實無法確認等。這些看似錯綜復雜的原因,歸結為一點,就是開發商惠州金世界房產陷入資金泥潭,采取非法手段套現,以及后來將樓盤后期土地轉賣,最終鑄成上述四個辦證障礙。

                    相似的情況也出現在世貿中心,半數業主入住6年后房產證仍未到手,原因也在于開發商資金短缺拖欠稅款、一鋪多買。上述兩樓盤的開發商法人代表,最終都接受了法律處罰,因此,辦房產證一事也就很難再依靠開發商去解決了。

                    解釋遲遲辦不下房產證的原因,開發商們也都坦稱是資金出了問題。如美地花園城開發商就說房產證之所以久辦不下,不是開發商惡意拖欠,而是因為資金短缺,挪用了600多萬辦證費,但一直沒有新的資金到位。新時代花園的開發商也表示,小區二期部分單位辦不到證,是因為開發商挪用了一期維修基金,導致房管局停掉了開發業務。

                    調控下辦證難恐加重

                    談及辦證難的現狀,有業內人士表示,目前惠州辦證難的情況還僅限于少數樓盤。但新一輪調控給開發商資金鏈帶來的壓力,很有可能在今后1-2年內催生新一批問題樓盤。對此,房管局今年4月份出臺的預售資金監管政策可謂打了一劑預防針,但能否徹底解決,官方自然也不敢打包票。

                    對現有的辦證難題,深圳眾廈地產總經理助理林曉華表示,做好清算,劃清責任界限,還是可以辦理房產證的。但他口中的“做好清算”,難倒了業主。如何清算?誰來清算?

                    惠州市政府對金世界花園辦證難題的解決辦法或許有一定借鑒意義,即司法系統介入,這使得9月份金世界部分業主在苦等八年之后,終于走上辦證之路。而對更多被困在辦證路上的業主而言,仍然困難重重。對一些資金出現問題逐漸淡出的開發商,主管部門的懲罰似乎不見效果。而主管部門建議的法律渠道,似乎也是一條不太現實的道路。因為,一旦開發商資金斷裂,走法律途徑的最后結果可能是贏了官司輸了錢,房產證最后還是辦不下來。

                    官方說法

                    業主辦證難,有五大原因

                    惠州市房產管理局副局長袁貴平表示,辦證難背后原因歸結起來可能有五種。第一,是開發商公司倒閉。第二是國土關系沒有理順。上世紀90年代初很多非商品住房用地,被開發商拿去開發商品房。但因土地性質不同,沒法獲得國土證,因此也沒法辦理房產證。第三是規劃驗收不合格。第四是開發商拖欠工程款,沒法辦理驗收備案手續。第五是開發商拖欠稅款,沒法開據賣房發票。而因為房管局的原因辦不到房產證的,則不存在。如果開發商推脫說是交了材料,房管局沒有辦理,業主可以要求開發商出示房管局辦證收件處開具的回執單,那么就一清二楚了。

                    基于上述幾種原因,房產證難辦的問題,并不是房管局一個部門能解決得了的。實際上這幾年市政府也在牽頭解決,這幾年已經解決了3000多戶辦證難的問題。但有些樓盤辦證難的背后,有著錯綜復雜的原因。例如金世界花園,辦不到證的原因很多,其中一個就是開發商一些稅務關系沒有理清,沒辦法開發票。針對這個原因,房管局跟稅務部門也進行了溝通,最終這個問題基本解決了。但有些問題政府也解決不了,例如有的樓盤確權工作已經完成了,但開發商最終沒有給業主辦證,房管局作為主管部門也多次責成開發商加快辦證,但開發商因為和業主之間存在一些糾紛,各執一詞。這樣的情況房管局也沒辦法通過行政手段解決,只有讓雙方走法律途徑解決。

                   


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